Veelgestelde vragen

Het antwoord is nee. Het hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft namelijk in een vonnis bepaald dat de vraagprijs van een woning een uitnodiging is tot het doen van een bod. Als u de vraagprijs uit een advertentie of woninggids biedt, dan doet u een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen. Hij kan zelfs besluiten de vraagprijs tijdens de onderhandelingen te verhogen.

Dit zal in de praktijk overigens niet vaak voorkomen, maar is dus wel mogelijk. Daarnaast geldt er een schriftelijkheidsvereist, waarbij de koop pas tot stand komt, nadat beide partijen het koopcontract hebben ondertekend. 

Banken hanteren strakke spelregels voor de verstrekking van nieuwe hypotheken. Deze zijn opgenomen in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) in combinatie met ministriële regelingen. Welke regels zijn dat en wat mag u lenen?

Naast de inkomenseis telt voor geldverstrekkers ook de 'marktwaarde' van de woning. De geldverstrekker bepaalt wat die marktwaarde precies is. Dat kan zijn:

• De koopprijs van de woning
• De koop-/aanneemsom, eventueel vermeerderd met grondprijs, bouwkosten, meerwerk, bouwrente en aansluiten nutsvoorzieningen
• De getaxeerde waarde, eventueel na verbouw

Voor een bestaande woning mag u in 2017 maximaal 101% van de marktwaarde lenen (eventueel na verbouwing).

Als verkoper en koper het eens zijn over de belangrijkste zaken - onder andere prijs, leveringsdatum, ontbindende voorwaarden en eventuele afspraken over roerende zaken -, dan legt de verkopende NVM-makelaar de afspraken vast in de koopovereenkomst. Pas als beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend, komt de koop tot stand.

Ontbindende voorwaarden zijn een belangrijk aandachtspunt. Als u deze opgenomen wilt hebben in de koopovereenkomst, dan moet u dit meenemen in de onderhandelingen. Als koper krijgt u niet automatisch een ontbindende voorwaarde. Koper en verkoper moeten het eens zijn over aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden voordat de koopovereenkomst wordt opgemaakt.

Voorbeelden van ontbindende voorwaarden zijn:

- Financieringsvoorbehoud.

- Negatieve uitkomst van een bouwkundige keuring.

- Het niet verkrijgen van Nationale Hypotheekgarantie.

- NVM No-Risk clausule.

Schriftelijkheidsvereiste
De koop komt pas tot stand op het moment dat de koopovereenkomst door beide partijen is ondertekend. Dit vloeit voort uit de Wet Koop onroerende zaak en heet het schriftelijkheidsvereiste. Een mondelinge of per e-mail bevestigde afspraak is dus niet voldoende. 

Als de makelaar aangeeft ‘onder bod’ te zijn, betekent dit dat hij een serieuze gegadigde heeft, welke hij heeft toegezegd transacties met anderen niet te zullen bevorderen. Dit betekent echter niet dat bezichtigingen niet meer door kunnen gaan, tenzij de makelaar anders besluit of afspreekt met zijn opdrachtgever. De makelaar dient wel duidelijk aan te geven dat hij ‘onder bod’ is of in gesprek is met een andere kandidaat.

Kosten koper (k.k.) betekent, dat de koper alle kosten verband houdende met de overdracht van de aangekochte woning voor zijn rekening neemt. De kosten koper bedraagt circa 6 % van de koopprijs van de aangekochte woning. Onder de kosten koper vallen de volgende kosten: 

- 2% Overdrachtsbelasting; 
- Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering; 
- Kadasterkosten voor inschrijving akte van levering. 

Naast deze kosten dient de koper, ook rekening te houden met:

- Notariskosten voor de opmaak van de hypotheekakte; 
- Kadasterkosten voor inschrijving hypotheekakte;
- Taxatiekosten;
- Kosten voor hypotheekadvies;
- Nationale Hypotheek Garantie kosten;
- Kosten voor een bankgarantie 

Onder de kosten koper vallen nooit de makelaarskosten. Als een verkoper een makelaar inschakelt voor de verkoop van zijn/ haar woning dan zal de verkoper de kosten van deze makelaar moeten betalen. Als de koper een makelaar inschakelt voor de aankoop van een woning zal de koper de kosten van deze makelaar moeten betalen. Houdt hier dus rekening mee indien u een woning koopt.

Tevens kan men In het jaar 2017 nog maximaal 101% van de woningwaarde lenen, houdt hier dus rekening mee als u een woning koopt !

Voor vragen kunt u uiteraard bij ons kantoor terecht! 

Gedurende de bedenktijd kan de koper de overeenkomst alsnog ongedaan maken. Zo wordt de gelegenheid geboden om bijvoorbeeld deskundigen te raadplegen. 

De bedenktijd duurt (minimaal) drie dagen en begint op de dag die volgt op de dag dat de koper de (door beide partijen) ondertekende akte of een kopie daarvan krijgt overhandigd. De bedenktijd eindigt tegen middernacht van de laatste dag van de bedenktijd. Het is dus niet van belang hoe laat de koper het afschrift van de akte heeft ontvangen.

Mocht u gebruik wensen te maken van de wettelijke bedenktijd, kan het verstandig zijn dit schriftelijk te doen, aangezien de bewijslast moeilijk is, indien u dit mondeling doet.

De verkoper stelt in overleg met zijn makelaar een vraagprijs vast. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist uiteindelijk zelf of hij wenst te verkopen. Dat geldt voor alle zaken die de verkoper belangrijk vindt om over te beslissen of hij zijn woning aan deze koper wil verkopen. Als verkoper en koper het over alle zaken eens zijn, komt er pas een koop tot stand (na schriftelijke vastlegging). 

De makelaar kan met meerdere gegadigden tegelijk onderhandelen. Dit dient hij echter wel aan de betrokkenen kenbaar te maken.

U kunt niet afdwingen dat u in onderhandeling bent. U bent pas in onderhandeling als de verkoper positief reageert op uw bod. Dus: als de verkoper een tegenbod doet. Ook kan de verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met u in onderhandeling is. U bent nog niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal overleggen.

Veel mensen durven geen woning te kopen voordat hun eigen huis verkocht is en stappen daardoor bij voorbaat niet over naar een andere woning. Koopt u met de NVM No-Risk clausule dan kunt u die overstap vaak wel maken.

Vanaf 2008 is een energielabel verplicht bij de verkoop en verhuur van een woning, op enkele uitzonderingen na. Het energielabel voor woningen geeft met klassen en kleuren een indicatie hoe energiezuinig een woning is. Vanaf 1 januari 2015 wordt er toegezien op de naleving van het hebben van o.a. een energielabel bij de eigendomsoverdracht. 

Een optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan wel eens over de voorwaarde van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. 

Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo'n optie nog wel gebruikelijk. Bij het aankopen van een bestaande woning wordt vaak ten onrechte het begrip 'optie' gebruikt. Dan heeft het de betekenis van bepaalde toezeggingen die een verkopende makelaar kan doen aan een belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces. Zo'n toezegging kan bijvoorbeeld inhouden dat een belangstellende koper een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een bod. De makelaar zal in de tussentijd proberen niet met een andere partij in onderhandeling te gaan. De belangstellende koper kan deze tijd gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruiksmogelijkheden van de woning. 

Een optie kunt u niet eisen; de verkoper en verkopende makelaar beslissen zelf of er in een onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan.

Nee. Onder de kosten koper vallen nooit de makelaarskosten. Als u ons inschakelt voor de verkoop van uw woning dan zult u de kosten van onze dienstverlening moeten betalen. Als u als koper ons inschakelt voor de aankoop van uw woning zal u de kosten van onze dienstverlening moeten betalen.